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上海土地增值税预征将结合房价

2019-10-14 17:08:52来源:励志吧0次阅读

“沪十二条”的又一配套执行文件出台。上海市地方税务局昨天下发 《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》称,从本月起,本市住宅开发项目将按不同的销售价格确定土地增值税预征率。分析人士认为,土地增值税预征率的调整对房地产开发商资金链的影响巨大,尤其影响其现金流到账情况。

土地增值税预征将结合房价

按照昨天出台的新规定,除保障性住房外,住宅开发项目销售均价低于项目所在区域 (区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为 .5%;超过1倍的,预征率为5%。房地产开发企业开发住宅项目的,以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的,以分期项目为单位预缴土地增值税。

住宅开发项目销售均价按“项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积”的公式计算,项目可售住房总销售价格、总建筑面积按房屋主管部门备案通过的该项目“商品房销售方案”中可售住房的销售价格和建筑面积计算。

宝华赢佳策略总经理杨健指出,对于房地产商来说,对“沪12条”最关心的无疑是有关土地增值税预征率的调整。 “去年上海外环内新建商品住房的平均价格是2184 元/平方米,环线外的平均价格则接近11018元/平方米。如果说外环内的楼盘卖5万元/平方米,每开一张票就要预征5%的土地增值税。如果说是外环外卖2.5万元/平方米的话,也要付5%的土地增值税。 ”

开发成本被加税或转入房价

“上海是全国首个推出如此细致措施的城市。 ”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出,关于预征率,国家有关部门明确,东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%。此次大幅度提高,乃是由于今年多数楼盘售价都超过了去年均价,所以大部分都将以 .5%税率预征,其中小部分将以5%税率预征。

值得关注的是,由于以外环线为分界线划成两个区域,这意味着外环内的高档公寓和外环外的别墅的售价,一般都会超过所在区域均价的1倍,将按5%税率预征。在杨红旭看来,这必将影响到项目利润,加大了开发商的资金成本压力,如果是强势楼盘,则企业有可能会因此而提高售价,以弥补成本增加带来的损失。

上海中原研究咨询部总监宋会雍则指出,被征收对象往往更多为产品领先、低端稀缺之品质项目,其凌驾于市场之上的资本在于独有与稀缺,这并非税收政策所能抹杀,开发成本上被加税确有可能转入房价环节。

标准普尔信用分析师符蓓则表示,调整土地增值税预征率,其成效有待观察,且执行及定义上存在一定难度。在其看来,房价涨幅难以评估,且一年涨价逾一倍的项目数量或不多,措施仅起警示作用而已。记者 杨冬

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